土地供应放量难解岛外困局 “岛外进行时”或减速
四座新城热度不一已成为“岛外时代”的困局
>>现象
新政后首拍遇冷
岛外地平淡“出嫁”
如果说，2月8日的新春“第一拍”半个小时左右全部底价成交，显得有些冷清，3月3日的虎年“第一拍”则有所升温。而同样汇集了众多房企大鳄的4月8日，其场面则可以用“激烈”形容。然而，这种激烈的氛围，因为新政的到来，却无缘6月8日的拍卖会现场。
6月8日土地拍卖会的基调如大部分业内人士所料，是温和偏冷——岛内两地块没有出现非理性“抢地”现象，拍出的楼面地价均在6800元/平方米上下；岛外地块虽有两幅办公和餐饮配送用地流拍，居住用地却全部拍出，只是楼面地价低于预期，集美的4幅住宅和商业用地，只拍出最低1454元/平方米，最高3786元/平方米的楼面地价，同安推出5块地，两块流拍，拍出的3块楼面地价最低1585.43元/平方米，另两块为2689.81元/平方米和2615.56元/平方米。据了解，2007年楼市火热时期，同安最高楼面地价为4000多元/平方米，集美曾经的地王，楼面地价则高达12000多元/平方米，但除此个别情况，同安、集美两区的楼面地价大多维持在和现在拍出地块相当的价格水平。
有心人会注意到，3月3日同安滨海新城的4个商住地块均被金帝集团收入囊中，6月8日，该集团再次拿下周边的两个地块。对此，长期从事土地推介工作的知情人士并不讳言，不排除有关方面提前“对接”土地出让信息和房企需求的可能，“一方面避免流拍，一方面吸引房企关注岛外市场”。
蓝火置业研展部总监曾剑平认为，此次“6·8”拍地的结果虽然出现了千元低价，但必须看到这些地块本身属于资源“中等偏下”的，有些甚至地处工业区，体量也小，缺乏亮点，不属于成型的区域大盘，因此拍卖价格水平整体尚属合理，也难以对此后的区域价格带来直接影响。
■背景
助推一体化 岛外土地供应放量
2010年2月8日，4幅地块出让，全部位于岛外；3月3日，6幅地块出让，同样全部来自岛外；4月8日，9宗地块出让，虽岛内占8宗，但只有1宗为商住，而惟一的岛外地块则是另一块商住地块，建筑面积更是岛内商住地块的4倍；时至6月8日，出让的13宗地块，仍然是岛外唱主角——岛内仅占2宗，其余11宗均位于岛外，海沧1宗，集美5宗、同安5宗。
全年度供地计划也体现了岛外土地供应放量的趋势。从分布上看，37个项目仅5个位于岛内；从体量上看，共推出土地面积313公顷，总建筑面积725万平方米，与2009年的土地面积313公顷，总建筑面积786万平方米基本持平。但在725万平方米中，同安滨海新城推出量将占有250万平方米，集美新城推出量也占到了80多万平方米，足见为响应“拓展岛外、优化岛内”的号召，加快岛内外一体化的发展，厦门政府在推地方面的积极作为。
>>困局
四座新城热度不一
岛外新城建设已如火如荼地展开，预示着“岛外时代”的加速到来。不过，四座新城的开发程度和配套设施成熟度不同，其新推地块的热度也不一。在业内人士看来，这已成为“岛外时代”的困局之一。
“纵观这两年的岛外土地市场，整体而言翔安和海沧比较热，集美和同安比较冷。”业内人士分析，2008年，楼市低迷，土地拍卖市场一蹶不振，特别是岛外土地市场，不是底价成交，就是无人竞拍；2009年，随着楼市回暖，土地市场也逐步回温，但即使在去年6月8日被视为楼市全面复苏标志的土地拍卖会上，岛内外土地市场也是“冰火两重天”——同安推出的一幅带BRT枢纽站的地块流拍，集美地块大都以底价成交，条件不错的杏林湾片区地块2009JG04，楼面价还不到2000元/平方米，与当天岛内最高楼面价的地块相比，相差了5倍。
时至2010年，2月8日和3月3日两场拍卖会推出的全都是岛外地块，尽管没有流拍，但不同地块竞拍的热度却有着微妙的区别——2月8日4个地块分布翔安、集美、海沧三区，其中集美的两块为商住，4地块均底价成交；3月3日主角为同安的4个商住地块，虽有禹洲参战，最终仍由金帝轻松竞得，而位于翔安新城核心区的翔安地块，则历经了明发和国贸一波三折的“厮杀”，最终才由明发收入囊中。6月8日，集美和同安地块低价成交，海沧新城南区地块H2010P02却竞拍激烈，海投在连续两次分别加价900万元和600万元后，才终于镇住对手，最后以12.19亿元的总成交价竞得。
政府主导市场谨慎
厦门政府主导将土地供应由岛内转向岛外，在5月14日公布的厦版楼市实施细则也可见一斑。细则中，“增加岛外土地供应”被列入重要位置，强调“将推进岛内外一体化，加快岛外新城建设，合理承接岛内城市功能的分流和房地产市场的分流”。
然而，如此强势引导下，6月8日，以同安和集美为主的岛外地块大体量推出，却均以低价平淡“出嫁”。早在拍卖举行前，一名开发商便直言不讳：岛内地块成熟，可以开发“短平快”项目，岛外则不然。政府力推的板块如同安滨海新城，尽管未来市场潜力较大，但作为市场主体，却不得不考虑开发周期和成本以及回报率。特别是在当前形势下，虽然开发商“不差钱”，但只是在售项目不差钱，并不意味着还有足够的现金流支付囤地成本。
图智策划咨询有限公司也指出，同安滨海新城目前已推出总建筑面积达150多万平方米的商住用地，对于未来投入市场是否有足够去化力可能是一个挑战，毕竟新城建设与发展必须由足够的购买力来支撑，集美新城同样面临这样的问题，而海沧新城因其相对成熟的城市功能配套、与岛内相距较近等优势，将更受开发商关注。
新政之下人气难聚
趋严的土地开发政策，对开发商提出更为严格的要求，在一定程度上也制约开发商的拿地信心，影响6月8日的新政后“首拍”。城市年轮机构副总经理程凌虚透露，除了遭罚的2007G27地块，在2007年市场最高点竞拍下来的、被“套牢”的地块目前还有不少，当然也包括岛外地块，综观2007年和2009年已拍出的诸多地块，真正进入实质开发阶段的只有一小半，很多地块来不及动工，新政就来了。他认为目前四大岛外新城同时启动，四大中心都是中心，在目前楼市整体环境下，会欲速而不达。推地要注意节奏，开发也要注意节奏，应该推出一块、成熟一块、繁荣一块。
人气难聚，岛外新城恐成“空城”，也是新政之下，岛外楼市所遭遇的困局之一。业内人士称，随着越来越多岛内客群向岛外转移，岛内甚至是省内外改善型、投资需求的购房客群已成为多数项目的主要客户群。而在新政之下，异地客户，特别是改善型需求客户被压抑，岛外楼市遭受的影响势必大过于岛内，本来就不足的人气，更加难以聚集。这也将直接影响岛外地块的未来命运。
