房价适度下降已成定局 或许还有“惊喜”在后头
2009年12月开始的本轮房地产调控已经有10个月了，购房者热切期盼的房价下降，曾经在6、7月份羞答答地稍稍露了一下脸，就被8、9月份的市场趋热和房价冒头扼杀了。就在人们充满狐疑，呵问调控能否勒住多年狂妄不羁的房价野马缰绳之际，9月底国家有关部委分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨，10月初上海市政府迅速颁布了12条实施细则。这些措施，大大增强了人们对于未来上海住房市场稳定发展的期待。
从现在起到明年2、3月 上海房价将呈现稳定中的适度下降
原因有三，首先，不合理需求被严密抑制，市场需求有所舒缓。上海细则规定：对贷款（包括住房公积金）购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款；对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。这两条措施收紧了投机购房的资金来源。上海细则还规定：暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手住房)，这防范了市场需求过热和抢购风。
其次，短期供应放大。上海细则规定：被动迁居民家庭获配的动迁房，允许上市交易期限，由取得权证满5年调整为满3年。本市的动迁房数量是相当可观的，除了市区居民的动迁房之外，还有农民的动迁房。据笔者了解，农民只要遇到动迁，一户农民安置动迁房两套、三套平常事，四套、五套也不少。上述这些动迁房全部在外环甚至更远，由于种种原因，估计有四分之一无人居住，总量可能在上百万平米之上。相信提前上市政策的实施，会迅速增加即期供应。
再次，开发商有苦衷。苦衷之一，楼盘扎堆上市，急于回笼资金。上半年调控风声日紧，销售下降，开发商需要观察形势、见机行事，只要可能就推迟楼盘上市，将希望寄托在“金九银十”和四季度，所以9月份开始大量推出楼盘销售，希望快速回笼资金，在年内实现经营指标，同时应付年底的大量支付，所以供应量创出今年新高，竞争加剧。
苦衷之二，新政策收紧了开发资金链条。上海细则规定：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产项目，进行增值税清算和稽查。这不仅牵制了楼盘价格上升的自由度，而且提前收走了一部分增值税。上海细则还规定：对今年7月1日后取得《施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可。这推迟了高层住宅上市时间节点，增加了开发商的资金紧绷度。
上述三原因导致短中期内上海住房市场趋于稳定，价格有下降的可能性，下降深度也就是几个百分点吧。在目前的政策条件下，上海房价不可能大降。基本的原因是，真实需求依然坚挺，供应来不及大幅度扩大，供求关系不可能发生根本逆转。
若是房产税试点在上海 房价立即下降无悬念
人们注意到最近国家管理部门的说法：加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。上海细则的回应是：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。上海会不会列入试点城市呢？
有可能，但很难说。按照上海目前的房价水平来看，已经绝对过高，有实施房产税的必要，以打压房价使之适度回归，而且上海的技术准备工作也很充分。房产税一旦实施，将每年收取，增加持有者的成本，使那些占有多套甚至十几、几十套住房的业主，只有微利或无利可图甚至亏本，迫使他们把过多的住房早日提供出售，增加市场供应；同时，也威慑了后面准备进入的投机购房者，大大减少了不必要的市场需求。供求一进一出，使房价在短期内明显跌落，迎来中国房地产市场的一个重大转变。但是，事情并不那么简单。房产税政策试点，一需要等待中央政府的统一考虑和部署；二也有投鼠忌器之虑，怕导致市场过冷减少地方收入。所以，颇费踌躇。但是，有一点可以肯定，房产税也好，所谓的物业税也好，今年不出台，明年应该出台，明年不出台，后年应该出台……无论如何，它终究是要登上中国的房地产和税收舞台的。（张泓铭）
